Банкротство застройщика – при долевом строительстве, что делать дольщику, судебная практика

Процедура банкротства застройщика как юридического лица регламентируется ФЗ «О несостоятельности» № 127-ФЗ. Процесс начинается с судебного акта, который выдает арбитражный суд по месту нахождения предприятия-банкрота.

Руководитель компании, ее представитель или уполномоченные органы ФНС подают заявление в суд о признании предприятия финансово несостоятельным.

На заявителя распространяются ограничения – это минимальная сумма долга:

• для предприятий она составляет 100 тыс. руб.;
• для ИП – 10 тыс. руб.

Просрочка долга должна составлять три месяца.

Банкротство застройщика включает пять стадий процедуры:

• наблюдение;
• финансовое оздоровление;
• внешнее управление;
• конкурсное производство;
• мировое соглашение.

Что это такое

Банкротство застройщика – это юридическая форма финансовой несостоятельности компании застройщика.

При этом организация не имеет возможности погасить долги перед своими кредиторами и компенсировать вложенные дольщиками средства.

Финансовая несостоятельность организации может быть:

• объективной;
• фиктивной.

1. Объективное банкротство является распространенным видом.

Существует множество причин, которые привели компанию к финансовому краху. Одна из них – это неверная постановка рабочих процессов и составление бизнес-плана.

Также внешние факторы могут влиять на финансовые проблемы компании:

• изменение стоимости материалов и услуг;
  

  Обычно такие вопросы предусматриваются в договорах. Опытные компании застройщики страхуют себя, оформляя дополнительные соглашения к договорам, где указываются фиксированные цены на строительные материалы и услуги.

• резкое изменение курса валют, что является вторичным фактором изменения цены на стройматериалы и услуги;
• форс-мажорные обстоятельства.

2. Иначе дело обстоит с фиктивным банкротством.

Часто строительные компании, таким способом пытаются наживаться на вложенных инвестициях. Незаконным путем организация застройщик выводит крупную часть вложенных инвестиций из актива предприятия.

Для этого они оформляют фиктивные договора с подрядчиками, где указывается завышенная стоимость строительных материалов.

Доказать фиктивное банкротство достаточно сложно.

1. Представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании за последние три года.
2. По факту обнаружения несовпадений в судебном порядке можно вернуть большую часть инвестиций.

Законодательство

Главным нормативным актом финансовой несостоятельности юридического или физического лица является ФЗ «О несостоятельности» от 26.10.2002 № 127-ФЗ.

1. Банкротству застройщика в законе отводится § 7 гл.9, где сказано, что все требования к застройщикам рассматриваются арбитражным судом.

2. Статьей 134 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определен порядок очередности удовлетворения требований кредиторов:

• в первую очередь удовлетворяются требования граждан, которые вложили свои средства в строительство;
• во вторую очередь производятся расчеты по заработной плате сотрудникам компании-застройщика;
• в третье очереди удовлетворяются требования других кредиторов.

Видео: советы юриста

Причины и признаки

Характерной чертой банкротства застройщика является неспособность организации произвести расчеты с кредиторами:

• оплата товаров и услуг;
• обязательные платежи бюджетным и внебюджетным фондам.

Главным признаком признания предприятия банкротом – это падение прибыли ниже материнского капитала.

Это способствует:

• увеличению риска невозвращения средств;
• кризису ликвидности, что уже можно рассматривать как банкротство предприятия.

Как показывает практика в зарубежных странах, финансовую несостоятельность компании можно спрогнозировать за 2 года до появления уже очевидных признаков. Первичным признаком является определение стоимость компании в ближайшем и долгосрочном будущем.

Причины финансовой несостоятельности делятся на две группы:

• внешние;
• внутренние.

1. Внешние причины практически невозможно учесть при прогнозировании банкротства.
2. Внутренние – зависят от методов и форм организации бизнес-процессов компании.

Нестабильная экономическая ситуация в стране, спад деловой активности, резкое изменение курса валют сильно влияют на организацию деятельности компании. Одновременное влияние всех факторов приводит к банкротству.

Заявление и другие документы

Признание предприятия-застройщика банкротом происходит в судебном порядке по заявлению кредиторов. В первую очередь участник строительства должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований. Суд устанавливает соответствие требований дольщика с Арбитражно-процессуальным кодексом, после чего назначается дата рассмотрения дела.

Пример заявления можно скачать тут.

Далее, на помощь дольщикам приходит арбитражный управляющий, которому они должны представить один из документов:

• судебное решение о признании незаконным договора кредитора с компанией застройщиком, где будет определен порядок компенсации вложенных инвестиций;
• судебное решение о признании договора между застройщиком и кредитором незаключенным;
  

  На основании этого решения арбитражный управляющий включает кредитора в реестр требований для выплаты компенсации.

• документ, подтверждающий просрочку передачи объекта строительства кредитору.

Для этого представляются документы, подтверждающие фактическую оплату инвестиций. Также предъявляется справка, которая подтверждает отсутствие ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, письменное требование к застройщику о расторжении договора.

Важные моменты несостоятельности

При проведение процедуры признания банкротства важно понимать некоторые моменты, которые связаны непосредственно со сферой строительства.

При долевом строительстве

Договор с компанией застройщиком оформляется согласно ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Нормативным актом закреплена форма договора о долевом участии, которая направлена на защиту граждан, вложивших свои средства в строительство.

§ 7 «Банкротство застройщиков», где кардинально изменена структура правоотношений участников долевого строительства.

Закон направлен на защиту всех участников строительства, включая тех, кто заключил договор с застройщиком в обход закона.

Судьба кредиторов и инвесторов

Суд на основании сведений, включаемых в объявление о банкротстве застройщика, объявляет компанию финансово несостоятельной. Однако если банкротство предприятия было фиктивным, то количество обманутых участников строительства увеличится.

Раньше власти искали решение проблемы для каждого участника индивидуально, но теперь действует ФЗ от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации…», где определена процедура работы с инвесторами и кредиторами.

Участники строительства могут выбрать два варианта решения проблемы:

• получение вложенных инвестиций;
• организация ЖСК (жилищно-строительный кооператив), после чего достройка дома производится самостоятельно.

За организацией долевого строительства контроль производит служба строительного надзора.

Этапы

Отдельные этапы процесса:

• мировое соглашение;
• санация;
• ликвидация банкрота.

Мировое соглашение

Заключить мировое соглашение можно на любом этапе банкротства застройщика.

Пример мирового соглашения можно посмотреть здесь.

В процессе оформления договора вступают в силу новые условия документа, а прежние считаются ликвидированными.

Однако мировое соглашение должен утвердить арбитражный суд с учетом мнения собрания инвесторов. Расторжение документа подразумевает право инвесторов предъявлять требования, которые были им предусмотрены.

Санация

Санация предприятия – это совокупность методов, которые направлены на предотвращение ликвидации компании застройщика.

Особенность санации заключается в предоставлении финансовой помощи предприятию от кредиторов, инвесторов или органов исполнительной власти, путем предоставления должнику льготных кредитов и налогообложения.

Санация может предлагаться компании только в том случае, если она способна восстановить свою платежеспособность для продолжения деятельности.

Ликвидация банкрота

При ликвидации компании застройщика возникают правовая и административная ответственность.

Чтобы минимизировать махинации в отношении инвесторов в ст.15.2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Если предприятие застройщик не в силах удовлетворить требования кредиторов, эти права переходят к страховой компании. При ликвидации банкрота не осуществляются такие этапы, как наблюдение, внешнее управление и финансовое оздоровление.

В каком суде рассматривается дело

Согласно ст.224 АПК РФ дело о банкротстве застройщика рассматривает арбитражный суд, куда и подается соответствующее заявление.

Не исключена возможность ходатайства участников производства о рассмотрении дела:

• по месту нахождения объекта;
• или по месту жительства большинства инвесторов.

Применение дополнительных обеспечительных мер

Дополнительные обеспечительные меры – это меры, которые временно принимаются решением суда с целью обеспечения имущественных интересов заявителей. Эти меры дают гарантию на исполнение судебного акта. В арбитражной практике такое обеспечение называют срочными временными мерами (ст.90 АПК РФ).

К ним относится:

• наложение ареста на финансы предприятия;
• запрет компании и другим лицам осуществлять какие-либо спорные действия;
• возложение обязанностей на компанию осуществлять действия, которые направлены на защиту имущества от порчи;
• передача спорного объекта на хранение истцу;
• запрет на реализацию объекта недвижимости, если был предъявлен иск об освобождении его от ареста.

Действия пострадавших лиц

Ежегодно число обманутых инвесторов увеличивается, а реакция властей на происходящее практически отсутствует. Поэтому дольщики должны знать свои права, чтобы максимально обезопасить свои финансы.

В первую очередь необходимо ознакомиться с приказом Минрегиона от 20.09.2013 № 403.

Документ отражает критерии, по которым дольщик может получить статус «обманутый», после чего его данные заносятся в реестр требований, для выплаты потраченных на строительство финансов.

Чтобы начать судебный процесс, дольщику необходимо предоставить в суд заявление установленного образца.

Дольщик уже выиграл судебный процесс

1. Когда будет вынесено решение суда в пользу пострадавшего лица, застройщик должен возместить уплаченную сумму средств, потраченных дольщиком на строительство.
2. Если дом сдан в эксплуатацию и дольщик вступил в права собственности, он может требовать у застройщика выплаты неустойки за каждый просроченный день.
3. Если строительство остановлено, а застройщика объявили банкротом, то после выплаты вложенных средств дольщики могут объединиться и завершить строительство самостоятельно.
4. Также существует вариант обмена на аналогичную квартиру в достроенном доме.

Пострадавший вкладчик собирается подавать в суд на недобросовестного застройщика

Чтобы воздействовать на недобросовестного застройщика участникам строительства необходимо изучить ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Проблема обманутых вкладчиков давно стала общегосударственной, поэтому правительство постоянно вносит поправки в законы о долевом строительстве, направленные на защиту и поддержку прав инвесторов.

Как следствие вкладчики могут смело подавать заявление в арбитражный суд на недобросовестные строительные компании.

Дольщик в курсе о проблемах застройщика, но не собирается подавать заявление в суд

Многие вкладчики, получив уведомление о признании застройщика банкротом, не подают отдельно заявления в суд, а лишь включаются в реестр «обманутых дольщиков».

Здесь существуют спорные вопросы судебной практики, так как включение в реестр не предполагает подтверждение права на объект долевого строительства. Он не имеет ничего общего с банкротством строительной компании.

Арбитражный управляющий должен:

• уведомлять вкладчиков о ведении процесса банкротства застройщика;
• давать информацию о возможности предъявлять какие-либо требования.

Однако без заявления в суд вкладчик не сможет добиться передачи ему объекта недвижимости или возмещения потраченных средств.

Вопросы

При объявлении строительной компании банкротом у вкладчиков возникают следующие вопросы:

• что делать, если банкротство застройщика преднамеренное;
• национальные особенности;
• банкротство застройщика: судебная практика;
• страховка;
• выплачивается ли кредит банку;
• выселение в деле;
• после сдачи дома.

Преднамеренное

Часто строительные компании оформляют незаконные договора, после чего объявляют себя банкротами.

1. Чтобы доказать преднамеренное банкротство организации, дольщикам нужно обратится в органы налоговой службы.
2. Сотрудники ФНС обязаны произвести проверку отчетности организации за последние три года. При обнаружении нарушений они передают данные в суд на рассмотрение.

Наказание за такое правонарушение регулируется ст. 196 УК РФ.

Национальные особенности

При вложении инвестиций в строительство жилых домов вкладчикам следует учитывать особенности строительства в России. Иногда действия строительных компаний направлены на умышленный обман инвесторов, целью которого является незаконное получение денежных средств участников строительства.

Поэтому к выбору застройщика следует подходить со всей внимательностью. Изначально нужно проверить законность действий строительной организации. Прежде чем подписывать договор необходимо ознакомиться с каждым его пунктом.

Судебная практика

Рассмотрением дела о финансовой несостоятельности строительной организации занимаются арбитражные суды на основании норм, утвержденных АПК РФ и ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Пример судебного решения можно скачать тут.

Страховка

Страхование рисков – это практика зарубежных стран, где страховку оплачивает сам застройщик. Страховка направлена гарантировать надежность страховых случаев.

В России существует возможность получить страховку участникам строительства, при условии, что они оформят ипотеку в банке на вложение средств в строительство жилого дома.

Однако не все банки выдают кредиты на недостроенное жилье.

Выплачивается ли кредит банку

Если застройщик взял сумму средств у банка на строительство жилого дома и затем был объявлен банкротом, то здесь действует принцип очередности.

Предполагается выплачивать кредит банку только в третьей очереди, после выплаты долга вкладчикам и только по распоряжению арбитражного управляющего.

Выселение в деле

Бывает так, что предприятие-застройщик, взявши кредит в банке, дает в залог недостроенный объект недвижимости. А семьи, которые уже вступили в права собственности, остаются не у дел. Получается, что на законном основании их могут выселить из собственной квартиры.

Поэтому нужно обратиться в суд для рассмотрения дела о преднамеренном банкротстве предприятия-застройщика и мошенничестве в особо крупных размерах.

После сдачи дома

Если дом сдан в эксплуатацию и застройщик объявил себя банкротом, то вкладчик не может вступить в права собственности на квартиру. Для этого ему нужно встать на учет в реестр требований на передачу жилых помещений и подать заявление в суд на застройщика. В этом случае существует возможность получить свое жилье.