Договор аренды для регистрации ООО – образец, нужен ли

Для того чтобы зарегистрировать ООО, необходимо чтобы у него был юридический адрес.

Без этого в регистрации будет отказано.

Регистрировать ООО можно:

• по месту прописки одного из учредителей;
• в нежилом помещении, собственником которого является учредитель;
• или в арендованном помещении.

Понятия

Общество с ограниченной ответственность – или ООО – наиболее популярная форма собственности бизнеса в нашей стране. Она выгодна для тех, кто хочет заниматься предпринимательством в паре или с большим количеством участников. Но ООО с единственным участником также существует.

Юридический адрес – это место, по которому будет находиться исполнительное лицо от предприятия, то есть директор.

По этому адресу будет направляться вся официальная корреспонденция, сюда могут явиться государственные органы, осуществляющие надзор.

Расхождение фактического и юридического адреса может привести к последствиям.

Договор аренды – это гражданский договор, по которому одно лицо, собственник, он же арендодатель, передаёт в пользование другому лицу (юридическому или физическому) своё имущество за определённую плату и на определённый срок.

Чем регулируется

1. Основной закон, который регулирует порядок государственной регистрации ООО и деятельности общества – это Федеральный Закон от 08. 02. 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
2. При регистрации общества необходимо руководствоваться нормами Федерального закона 08. 08. 2001 года «О государственной регистрации юридических лиц и ИП» № 129-ФЗ.

Видео: нужно ли регистрировать в гос органах

Зачем нужен

Договор аренды необходим будущему обществу для того чтобы, по адресу предоставленного нежилого помещения зарегистрировать юридический адрес нового общества.

Без юридического адреса регистрация нового предприятия невозможна.

Адресом регистрации общества может быть:

• место прописки в квартире одного из учредителей;
• собственное нежилое помещение одного из учредителей;
• а также взятое в аренду нежилое помещение.

В ст. 12 Закона № 129-Фз приведён полный список документов, которые нужно представить в налоговую инспекцию для регистрации любого предприятия. Про договор аренды нежилого помещения там не сказано, поэтому при регистрации ООО договор аренды не нужен!

Но налоговики могут потребовать гарантийное письмо от собственника, что он заключит с обществом данный договор после регистрации. Пример письма представлен здесь.

Между кем составляется

Каждый гражданский договор имеет две стороны.

По договору аренды сторонами являются:

1. Арендодатель – это собственник не жилого помещения, которое, после регистрации общества будет представлено в аренду под юридический адрес;
2. Арендатор – в данном случае, это вновь созданное предприятие, которое обязуется пользоваться предметом договор оговоренный срок и за определённую плату.

Собственник помещения должен предоставить арендатору в пользование предмет договора, то есть нежилое помещение. Во избежание недоразумений, передача происходит с составлением и подписанием сторонами передаточного акта, в котором указываются все детали передаваемого помещения.

В договоре должен быть указан срок, на который он заключается.

Но, если стороны не пришли к соглашению относительно срока, на который будет арендовано данное помещение, то, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, договор считается заключённым на неопределённый срок.

Договор заключается только в письменной форме и в 2-ух экземплярах.

Каждый экземпляр подписывается обеими сторонами. Заверять договор у нотариуса не требуется, но, чтобы избежать длительных судебных разбирательств (на всякий случай), договор можно заверить.

Так как предметом договора является недвижимость, то его необходимо зарегистрировать в Росреестре по месту нахождения помещения.

В случае с договором аренды это правило действует, если он заключается на срок более 1 года.

Не знаете, какие документы подавать при открытии ООО, если учредителей двое и больше? Читайте об этом в статье: регистрация ООО с двумя учредителями.

О том, как зарегистрировать ООО онлайн, написано тут.

Куда предоставляется

Договор аренды нежилого помещения никуда предоставлять не нужно. В ст. 12 Закона № 129-ФЗ указан исчерпывающий перечень документов, которые необходимо представить при регистрации любого юридического лица.

Договор аренды нежилого помещения для регистрации ООО представлять не нужно!

Но, при сдаче документов, налоговики могут потребовать подтверждение того, что у будущего общества будет юридический адрес.

При заполнении формы Р11001 необходимо указать юридический адрес будущего общества. Такая мера необходима для борьбы с фирмами – однодневками.

Такой гарантией будет служить гарантийное письмо от собственника нежилого помещения. В письме будет указано, что собственник нежилого помещения обязуется после регистрации общества в ФНС предоставить ему юридический адрес.

Когда ООО пройдёт государственную регистрацию, и получит все необходимые реквизиты, можно будет заключать сам договор. Информация о сторонах является обязательной при его заключении.

Лучше всего составить 2 идентичных экземпляра договора – для каждой стороны по экземпляру. Обе стороны подписывают экземпляры и обмениваются ими. Таким образом, они обеспечивают друг другу выполнение взятых на себя обязательств.

Образец договора аренды для регистрации ООО

Чтобы договор имел свою юридическую силу и обеспечивал выполнение обязательств обеим сторонам, необходимо соблюсти его структуру и учесть нюансы при заключении. Образец можно скачать тут.

Структура

Структура договора аренды нежилого помещения следующая:

1. «Шапка» договора.

Здесь необходимо указать следующую информацию:

• дата и место заключения;
• реквизиты сторон. Юридическое лицо указывает своё полное наименование, а также документ, на основании которого оно действует. Физическое лицо указывает полностью своё ФИО и паспортные данные.

2. Общие положения или предмет договора.

Здесь указывается общая информация о помещении:

• как помещение предоставляется – только во временное пользование или во временное пользование и владение;
• кадастровый номер здания, где располагается арендуемое помещение;
• кадастровый номер самого помещения;
• адрес расположения;
• этаж, на котором расположено помещение;
• номер помещения на этаже;
• общая площадь помещения;
• цель, с которой данное помещение будет использоваться;
• реквизиты выписки из ЕГРИП о праве на это помещение;
• реквизиты свидетельства о собственности.
  

  Это довольно подробная информация о предмете договора. Но чем тщательнее будет составлен договор, тем меньше вероятность того, что споры придётся решать в суде.

3. Срок, на который договор заключается.

В этом параграфе можно указать:

• срок в месяцах или неопределённый срок;
• дату заключения договора;
• сроки, в течение которых каждая сторона должна предупредить другую, если собирается договор расторгать.

4. Права и обязанности сторон.

Здесь можно указать об обязанности страховать помещение, о праве преимущественной аренды, об обязанности вовремя вносить арендную плату и оплачивать коммунальные платежи, и прочее.

5. Улучшение арендованного помещения.

Этот пункт не обязателен. Он актуален только в том случае, если арендатор будет производить ремонт предмета договора.

6. Размер, сроки и порядок внесения арендной платы. Этот пункт составляется по соглашению сторон.
7. Последующий выкуп арендованного имущества. Этот параграф также не обязателен.
8. Возврат имущества собственнику.
9. Ответственность сторон.
10. Форс-мажор.
11. Разрешение споров.
12. Изменение и досрочное расторжение договора.
13. Заключительные положения.
14. Реквизиты сторон.

Не знаете, сколько времени нужно для открытия общества с ограниченной ответственностью? Детально об этом в статье: срок регистрации ООО.

О том, как выглядит свидетельство о регистрации ООО, написано тут.

Детально про регистрацию ООО с иностранным учредителем, смотрите здесь.

Особенности оформления

Договор составляется только в письменной форме.

Устная договорённость не имеет юридической силы и не может являться гарантом предоставления юридического адреса.

Если договор заключается на срок более 1 года, его необходимо обязательно зарегистрировать в Росреестре по месту нахождения помещения. Заверять договор у нотариуса не нужно, но это можно сделать.

1. Во-первых, это гарантирует, что суд примет иск по неисполнению обязательств по договору.
2. Во-вторых, нотариус является свидетелем того, что договор заключался.
   

   Образец заполнения такого вида договора можно увидеть тут.

Вопросы

При заключении договора аренды могут возникнуть некоторые вопросы, которые стороны должны обсудить между собой.

Обязательно ли составлять

Если юридический адрес будет по месту фактического нахождения арендованного помещения, то договор обязательно нужно составлять.

Устная договорённость между сторонами не может обеспечить им выполнения взятых на себя обязательств.

Основными обязательствами сторон является:

• своевременное внесение арендной платы;
• содержание арендованного помещения в надлежащем виде;
• оплата коммунальных платежей одной из сторон;
• право арендатора сдавать помещение в субаренду;
• имеет ли право собственник проверять техническое состояние своей собственности, и с какой периодичностью он может это делать;
• другие обязательства, которые стороны берут на себя по взаимной договорённости.

Нотариальное заверение

Закон не обязывает стороны заверять договор аренды нежилого помещения у нотариуса.

Но специалисты рекомендую это делать по нескольким причинам:

• нотариус проверит правильность составления договора;
• если договор будет ущемлять права одной из сторон, нотариус укажет на это;
• он порекомендует, какие пункты ещё можно включить в договор;
• нотариально заверенный договор является гарантией того, что суд примет иск по невыполнению одной из сторон взятых на себя обязательств;
• нотариус является свидетелем того, что договор заключался. Его можно вызвать в суд.

Без договора аренды

Регистрация общества без договора технически возможна, так как этот документ не нужно представлять в налоговую инспекцию. Устная договорённость между сторонами возможна, но нежелательна.

Если договор заключить устно, то он не будет иметь юридической силы, и стороны не смогут решить конфликтные ситуации в судебном порядке.

Поэтому договор нужно заключать только в письменной форме.

Цена

Арендная плата по договору фактически является его ценой. Стороны должны прийти к соглашению по этому вопросу.

Если заверять договор у нотариуса, то придётся платить нотариальную пошлину.

Тарифы на заверение устанавливаются нотариусом с учётом технической работы. Стоимость может зависеть от оценочной стоимости предмета договора.

Если необходимо будет регистрировать договор в Росреестре, то необходимо будет заплатить государственную пошлину за регистрацию.

Также можно прибегнуть к помощи юриста при составлении договора, с учётом специфики данного объекта.

За услуги юриста также придётся заплатить. Таким образом, стоимость составления и заверения договора аренды нежилого помещения может вырасти до 20 000 рублей.

Заключение

Заключить договор аренду не так уж и сложно. Главное обговорить все необходимые условия и прийти к взаимному соглашению относительно основных положений договора.