Градостроительная экспертиза – линейных объектов, прохождение, проектной документации

Отечественное законодательство устанавливает случаи, когда необходимо заключение экспертной организации на возведение того или иного объекта.

В ряде же случаев будет достаточно получения разрешения на строительство или перепланировку объекта.

Что это

Градостроительная экспертиза — это выданное в установленном порядке заключение специализированного учреждения/организации о соответствии проектной документации или уже имеющегося строения нормам Градостроительного кодекса.

Также эта экспертиза проводится на основании технических регламентов, санитарно-эпидемиологических и экологических нормативов, а также пожарной безопасности.

Кроме того, такая экспертиза дает ответ на вопрос, соответствует ли имеющееся или проектируемое строение результатам инженерных изысканий или охране объектов культурного значения.

Выделяют государственную и негосударственную экспертизу (проводится в отношении объектов различной категории и назначения), а также проводимую по заказу частных лиц.

В зависимости от органа, назначившего экспертизу, ее подразделяют на судебную и несудебную, а также независимую.

Чем регулируется

Регулирующими проведение экспертизы нормативными актами являются:

• статьи 49-52), устанавливает государственные градостроительные правила и нормативы;
• Постановление Правительства РФ № 145 от 5 марта 2007 г. «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»;
• Технические регламенты — документы, принятые в форме законов, устанавливающие строительные и технические нормы для объектов строительства.

Отдельные вопросы, связанные с необходимостью проведения экспертизы (в основном, в целях легализации самовольных построек и переустройств), содержатся в Земельном кодексе, Гражданском кодексе.

Вопросы назначения экспертизы в судебном порядке (в ходе проведения административных, уголовных расследований), регулируются в АПК, УПК РФ.

Видео: экспертиза проектной документации

Как проводится

Статья № 49 ГрК РФ устанавливает, что экспертиза является обязательной перед строительством или реконструкцией объектов, финансируемых за счет бюджетных средств, и объектов, к безопасности которых предъявляются повышенные требования.

Данная экспертиза может быть как государственной, так и негосударственной.

Ей подлежит:

• проектная и предпроектная документация;
• результаты инженерных изысканий.

Эта же статья устанавливает перечень объектов, которые не подлежат экспертизе в обязательном порядке (то есть те, которые не требуют разрешения на строительство).

Проводится обязательная экспертиза проектной документации по Градостроительному кодексу в негосударственном либо в государственном учреждении, имеющем аккредитацию на проведение соответствующих обследований, выданную исполнительным органом власти РФ.

Специалисты, занятые экспертной деятельностью, также должны иметь соответствующий квалификационный аттестат. Срок такой экспертизы — до шестидесяти дней.

Такая же аккредитация либо допуск СРО на соответствующий вид деятельности необходимы для экспертизы по заказу частных лиц или организаций.

Экспертиза в общем смысле – это определение соответствия объекта установленным требованиям.

Обязательная экспертиза проектов перед началом строительства/реконструкции включает в себя оценку специалистами соответствия документации требованиям технических, градостроительных нормативов и проводится документально.

Экспертиза уже существующего объекта проводится в несколько этапов:

• осмотр строения, сооружения;
• анализ правильности возведения постройки (материала, конструктивных элементов, имеющихся коммуникаций);
• выявление дефектов и нарушений, допущенных при строительстве, которые влияют на безопасность, несущую способность и возможность дальнейшей эксплуатации;
• составление экспертного заключения о соответствии/несоответствии объекта установленным нормам, о пригодности его к безопасной эксплуатации.

Важно:

• если экспертиза проектной документации привела к отрицательному заключению, проводившее такое исследование организация вправе выдать рекомендации о том, что необходимо сделать, для доработки документации и/или объекта.
  

  После этого документы вновь сдаются заказчиком на повторную экспертизу (ст. 49 Градостроительного Кодекса).

• экспертиза уже имеющегося объекта также может содержать выводы о том, какие именно нормы нарушены, что необходимо провести, чтобы устранить нарушения;
• заключение экспертов может быть однозначно отрицательным.
  

  Например, запроектированный к строительству на определенной территории объект нельзя там возводить согласно Земельному Кодексу.

Разумеется, результат проведенного исследования может быть оспорен в суде. Как правило, суд назначает новую экспертизу, которая будет проводиться другими экспертами.

При этом надо понимать, что оплачены такие действия будут проигравшей стороной.

Цели и нюансы

Обязательная экспертиза имеет согласно законодательству единую цель: определить, является ли запроектированное сооружение безопасным, соответствует ли всем необходимым градостроительным и техническим нормам

Если же объект возводится на государственные (бюджетные) средства — проверяется еще и эффективность использования таких средств (правильность расчетов стоимости объекта).

Экспертиза существующих объектов должна дать ответ, не нарушаются ли права других лиц данной постройкой.

Также проверяется безопасность объекта и в соответствии ли с назначением земельного участка, построено строение.

Данная экспертиза проводится и в отношении самовольной постройки или перепланировки.

Следует помнить, что если для строительства объекта не требуется получать разрешение, экспертизу проходить не нужно.

К таким случаям относят (согласно ст. 51 ГрК РФ):

• постройки на участке, выделенном гражданину в том числе и для садоводства, гаража;
• возведения/реконструкции объекта некапитального строительства (киоска/павильона);
• строительства сооружений вспомогательного назначения;
• изменение или переустройство объектов, не затрагивающее конструкцию и не снижающее безопасность, надежность, не затрагивающее интересов третьих лиц, не нарушающее градостроительных регламентов;
• в случаях, когда не требуется разрешение по законодательству субъекта РФ.

Разрешение на постройку выдает орган исполнительной власти субъекта или РФ, а если на участок строительства установлен градостроительный регламент — то местная администрация.

О том, как осуществить независимое исследование с помощью специалистов, вы прочитаете в этой статье: независимая экспертиза.

В каких случаях назначается судебно-психологическая экспертиза, вы прочитаете здесь.

Осуществление государственной экспертизы за градостроительной деятельностью

Государственная градостроительная экспертиза за градостроительной деятельностью осуществляется прежде всего для того, чтобы объекты строительства возводились в соответствии с назначением земель, и законодательством о градостроительстве.

Объектами градостроительной деятельности в РФ выступает:

• градостроительная документация административных образований РФ;
• проекты строительства;
• экологические проекты;
• отдельные объекты капитального строительства.

Градостроительный кодекс предусматривает экспертизу линейных объектов.

Линейными объектами являются:

• дороги;
• мосты;
• тоннели;
• прочее.

Субъектами такой деятельности являются госорганы, учреждения и организации, проводящие экспертизу, юридические и физические лица.

Причем два последних могут выступать как пользователи и заказчики в области градостроительства.

Для чего нужна

Экспертиза необходима для:

• определения соответствия проекта законодательству;
• получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта;
  

  Если такое разрешение необходимо.

• определения возможности эксплуатации объекта (здания) в дальнейшем.
  

  В том числе пригодности/непригодности его для проживания или другого использования.

Когда еще необходима

Существует ряд случаев, когда необходимо экспертное заключение:

• при легализации самовольной постройки;
  

  Относительно уже возведенного объекта.

• при внесении изменений в типовой проект строительства;
  

  Даже если первоначальная проектная документация получила положительное заключение градостроительной экспертизы, внесение в проект существенных изменений требует нового заключения.

• по решению суда.

Вопросы

Ниже мы рассмотрим частные вопросы относительно градостроительной экспертизы

повторная градостроительная экспертиза

Такая экспертиза проводится после устранения недостатков проектной документации, выявленных в процессе первичной экспертизы.

Срок повторной экспертизы — не более половины срока первичной (до 30 дней), и стоимость также ниже, поскольку экспертная организация использует в работе уже имеющиеся материалы обследований.

как узаконить перепланировку, установление права собственности

Перепланировка представляет собой изменение объекта недвижимости, требующие внесения изменений в техпаспорт объекта.

Для оформления перепланировки необходимо заказать проект переустройства объекта в проектной организации, согласовать его в управляющей организации и администрации.

На основании акта приемки перепланировки (выдается административной комиссией), вносятся изменения в техпаспорт объекта.

Только если администрация отказывает в согласовании, следует обращаться в суд.

Сложнее, когда выполнена не перепланировка, а переустройство объекта, либо пристрой к зданию. В этом случае необходимо судебное решение, признающее постройку законной.

На основании такого решения оформляется свидетельство о праве собственности.

что необходимо, чтобы суд признал самовольное строение

Статья № 222 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу за счет того, кто ее возвел, поскольку незаконное строение не дает права собственности, такой объект нельзя продать, подарить и т.д.

Для того, чтобы суд признал самовольное строение законным, заинтересованному лицу (истцу) необходимо доказать одно из двух обстоятельств:

• дом/постройка возведены хотя и без разрешения или оформления, но на участке, принадлежащем лицу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
• данный участок земли и строение на нем используется не менее 18 лет;
  

  15 лет составляет срок приобретательной давности, и 3 года — срок исковой давности для других претендентов на участок/строение.

  К такому способу установления права собственности прибегают, если местная администрация в свое время не оформила отвод земли надлежащим образом.

В обоих случаях исковое заявление об установлении права собственности подается в районный суд по месту нахождения имущества.

Что может послужить причиной для запрета постройки, вы узнаете в этой статье: строительная экспертиза.

На каком основании суд может назначить психиатрическую экспертизу, читайте здесь.

О том, что входит в обязанности экспертов при градостроительной экспертизе, вы прочитаете тут.

когда необходимо разрешение на реконструкцию

Реконструкция предполагает существенное изменение объекта, а именно его конструктивных элементов, конфигурации, несущей способности и т.д.

Поэтому перед ее проведением необходимо получить соответствующее разрешение.

Для объектов, реконструируемых за счет бюджетных средств, необходимо проведение экспертизы в общем порядке, включая проектную документацию.

Также необходимо экспертное заключение для реконструкции объектов, представляющих собой объект исторической ценности или культурного наследия.

Если реконструируется обычный частный объект недвижимости, необходимо выполнить проект реконструкции в специализированной организации, и получить согласование в местной администрации (как для перепланировки).

После получения акта приемки реконструируемого объекта обновить техпаспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре.

как легализовать самовольную постройку

Если строение возведено на участке, не предназначенном для этих целей, легализовать его даже через суд не удастся

Именно таким образом признаются незаконными и подлежат сносу многоквартирные дома, построенные на участках, выделенных под дачное или индивидуальное строительство.

Если же постройка не противоречит назначению участка земли, легализовать ее можно через судебное решение, собрав комплект необходимых документов, включающий в себя также и проект постройки.

Для осуществления всех необходимых владельцу недвижимости действий, заняться узакониванием имеющихся строений рекомендуется как можно раньше.