Документы для опеки при продаже квартиры – при покупке или приватизации, для сделки, дома или комнаты

Основная задача органов опеки и попечительства — защита интересов несовершеннолетних.

Смысл этой защиты состоит в том, чтобы родители и лица, их заменяющие, в полной мере обеспечивали детям:

• содержание;
• достойное воспитание и образование;
• а также имущественные права, включая право владения и пользования недвижимостью.

Понятия

Несовершеннолетний вправе (ГК ст. 292):

• иметь в собственности или пользоваться недвижимостью (квартирой, домом, земельным участком, гаражом, дачей и т.д.);
• а также проживать вместе с родителями или лицами их заменяющими.

Право собственности выражается в доле стоимости и площади жилья, его качестве, а право пользования — в размерах квадратных метров жилплощади, которая приходится на несовершеннолетнего в квартире.

При сделках купли-продажи жилья это право пользования в отношении размера и качества жилья также должно сохраняться.

Опекунство

Родители несовершеннолетних и назначаемые им опекуны обязаны сохранять недвижимое имущество детей и не имеют права уменьшать его размер.

Отчуждать это имущество они могут только в интересах несовершеннолетних, не ущемляя их, и только с согласия органов опеки (ГК ст. 292 п.4).

Органы опеки и попечительства рассматривают заявления и документы. Предварительное решение выдают в течение 15 дней от даты приема документов, окончательное решение в виде постановления главы местного самоуправления — в течение месяца.

Сделки при покупке или продаже квартиры

Родители или опекуны при сделках купли-продажи жилья, в котором несовершеннолетние являются сососбственниками или собственниками, должны заручиться согласием органа опеки.

Обязанности получать согласие органа опеки на сделки с недвижимостью от имени несовершеннолетних распространяются на родителей и опекунов в равной мере.

Законодательство

Контроль соблюдения имущественных прав несовершеннолетних в сделках с недвижимостью — одно из многочисленных направлений работы органов опеки. В соответствии со ст. 28 ГК от имени детей до 14 лет сделки вправе осуществлять их родители, а также опекуны (законные представители).

При этом сделки по отчуждению недвижимого имущества (продажа, сдача в наем, в залог, в возмездное и безвозмездное пользование, дарение, обмен, раздел, выдел долей) и совершение иных действий по уменьшению имущества детей до 18 лет требует обязательного согласия органа опеки (ст. 21 №48-ФЗ, ст. 28, 37 п. 2 ГК).

Когда возникает подобный вопрос

Вопрос защиты прав несовершеннолетних на недвижимость возникает в следующих случаях продажи:

• жилья, в котором зарегистрированы несовершеннолетние, являются собственниками в результате его приватизации или купли-продажи;
• квартиры для последующего вложения средств в строительство новой по договору долевого участия;
• старой квартиры и покупки новой;
• жилья с выездом в другую страну на постоянное место жительства.

Видео: рынок недвижимости

Процедура получения разрешения в органах опеки

Родители или лица, заменяющие их, должны обратиться в орган опеки и попечительства с заявлением, подписанным ими (опекунами), с заявлением ребенка 14 лет и старше, а также предъявить в орган опеки и попечительства оригиналы правоустанавливающих документов на имеющееся и приобретаемое жилье.

Опекунский совет рассматривает документы в присутствии заявителей и выносит свое решение. Оно оформляется в виде постановления главы администрации района в городе, города, поселка, сельского поселения (органа местного самоуправления).

Решение может быть:

• положительным (разрешение);
• или отрицательным (отказ).

Когда заявление может написать только один родитель

Заявление может быть только от одного родителя в случае если:

• второго родителя нет (мать одиночка);
• второй умер (свидетельство о смерти);
• второй лишен прав родителя (решение суда);
• отсутствует без вести (решение суда);
• недееспособен (решение суда);
• находится в розыске более 2 месяцев (справка из УВД);
• уклоняется более 6 мес. от уплаты алиментов (решение суда).

Если супруги не проживают вместе, но развод не оформили, заявление должны писать оба.

Не знаете, можно ли сразу после отказа матери в роддоме усыновить ребенка? Читайте про это в статье: усыновление ребенка из роддома.

О том, что нужно, чтобы усыновить ребенка, смотрите тут.

Документы к заявлению

Какие документы нужны для органов опеки при продаже квартиры?

В данном случае понадобятся документы на квартиру (дом, коттедж), которую продают и на квартиру (или иное жилье), которую покупают.

1. Паспорта всех собственников продаваемого жилья, свидетельства о рождении детей до 14 лет.
2. Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних участников сделки отчуждения на участие в ней несовершеннолетнего.
3. Правоустанавливающие документы на отчуждаемое жилье.

Продаваемая квартира

1. Справка из БТИ о стоимости и технический паспорт продаваемой квартиры.
2. Правоустанавливающие документы продавца на отчуждаемое имущество.
3. Выписка из домовой книги, заверенная уполномоченным лицом.
4. Копия лицевого счета или документ о его удовлетворительном состоянии.
5. Документ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (не обязателен, но могут потребовать).

Покупаемая квартира

Основной принцип покупки жилья: не должно быть ухудшения жилищных условий детей.

Учитывают следующие показатели (ст.20 №48-ФЗ):

• стоимость жилья;
• его площадь (квадратные метры);
• расположение (центр города или отдаленное село без социальной инфраструктуры);
• степень износа;
• уровень обеспеченности коммунальными услугами.

Если какой-либо показатель будет хуже, например, частный дом, он должен компенсироваться другим — намного больше площадь и стоимость.

От предоставления документов на покупаемое жилье могут освободить в одном случае: если ребенка направляют в детский дом, а его долю в денежном выражении оформляют на персональный счет несовершеннолетнего в банке.

Варианты с покупкой нового жилья могут быть разные:

• квартира или частный дом на рынке вторичного жилья;
• квартира по ДДУ на стадии строительства;
• приобретение земельного участка и строительство дома;
• выезд за границу на п.м.ж. и аренда жилья там.

При покупке квартиры или частного дома взамен продаваемой предоставляют документы:

• правоустанавливающие;
• техпаспорт и справка из БТИ о стоимости жилья и степени его износа;
• выписка из ЕГРП;
• выписка из домовой книги;
• предварительный договор купли-продажи.

Покупка по ДДУ на стадии строительства (в новостройке). Застройщики иногда включают несовершеннолетних в договор долевого участия, но это не гарантирует, что жилье будет построено.

Миллионы обманутых дольщиков потеряли деньги и остались без жилья. Именно поэтому органы опеки и попечительства требуют документ, подтверждающий, что ребенку (детям) в собственность на время строительства дома предоставлено другое жилье (близких родственников) и документы, в подтверждение появления права собственности у ребенка на долю этого жилья.

Тот же самый вариант практикуется и при покупке земельного участка для строительства частного дома на вырученные от продажи квартиры деньги.

При выезде на п.м.ж. в другую страну необходим документ, подтверждающий аренду жилья в другой стране, разрешение на выезд/въезд в страну на п.м.ж.

Дополнительно необходимые документы для опеки при продаже квартиры

1. Нотариальный запрос разрешения органа опеки (оригинал).
2. Если продажа квартиры вызвана необходимостью смены климата для ребенка, медицинские документы в подтверждение этого факта.
3. При других веских основаниях для переезда с ухудшением жилищных условий потребуют документы в подтверждение этих обстоятельств.

Не знаете, в каком суде рассматривается дело по усыновлению? Читайте об этом в нашей статье: производство по делам об усыновлении (удочерении) ребенка.

О том, как усыновить отцу своего ребенка, написано тут.

Подробно о том, можно ли оформлять совместное опекунство над ребенком, смотрите здесь.

Особенности и вопросы

Орган опеки и попечительства при рассмотрении заявлений родителей или опекунов об отчуждении имущества несовершеннолетних руководствуется интересами ребенка и действующим законодательством. Особое внимание уделяют при отчуждении жилья неблагополучными семьями, состоящими на учете.

В этом случае специалисты отдела опеки могут выехать в покупаемое жилье и обследовать его самостоятельно, а также установить более жесткие требования по срокам регистрации прав и предоставления подтверждающих документов, либо могут отказать, если продажа происходит во вред детям.

Когда нет необходимости подавать документы на покупаемую квартиру

Документы на покупаемую квартиру не подают, если ребенка помещают в детский дом, на него открыт именной счет, на который размещена денежная доля продаваемого жилья. Если ребенку взамен продаваемой квартиры подарено жилье близкими родственниками размером не меньше и качеством не хуже, и на подаренную долю оформлено свидетельство о собственности.

Случай приобретения жилья в новостройке или комнаты

1. Если родители продают квартиру, а покупают комнату, они рискуют получить отказ органа опеки на такую сделку, потому что отдельное жилье обеспечивает ребенку больший комфорт.
2. Если приобретаемая комната по площади будет намного больше, например, из однокомнатной площадью 27 кв.м. переезжают в комнату площадью 40 кв.м. с возможностью выгородить ребенку отдельное место для сна и занятий, орган опеки может согласиться.

Переоформление или приватизация

В соответствии со ст.2 Закона «О приватизации…» жилье, в котором живут только дети до 14 лет, передают бесплатно им в собственность с согласия органов опеки и родителей.

1. Несовершеннолетние 14 лет и старше такое жилье могут приватизировать по их заявлению с согласия органа опеки и родителей (опекунов).
2. Несовершеннолетние имеют право приватизировать жилье бесплатно еще один раз, достигнув совершеннолетия (ст. 11 Закона «О приватизации…»).

Если в квартире проживает только несовершеннолетний, потребуется:

• техпаспорт на квартиру из ЖЭУ;
• справка по форме №3 из паспортного стола ЖЭУ;
• справка с предыдущего места прописки (если оно было) о том, что право приватизации не использовано.

Если в квартире проживает семья, должно быть заявление за подписью всех совершеннолетних членов семьи с указанием зарегистрированных несовершеннолетних. Орган опеки дает согласие на приватизацию.

Переоформление жилья из собственности одного человека в собственность другого может происходить путем сделки дарения, купли-продажи, мены, наследования. Сделки разрешены, если они к выгоде несовершеннолетнего (ст. 20 №48-ФЗ).

Отказ в оформлении разрешения на сделку купли-продажи

Отказать в оформлении разрешения на продажу недвижимости может быть в случаях, если в этой сделке будут ущемлены права несовершеннолетнего (ст. 21 п. 3 №48-ФЗ). При этом учитываются такие факторы, как степень износа продаваемого и покупаемого жилья, его расположение, площадь и стоимость приобретаемой на несовершеннолетнего доли.

Его выдают в виде постановления главы органа местного самоуправления. Он может быть опротестован прокурором, в суде или в вышестоящем органе власти.